什麼條件下可訂定最高住用地積比率

訂定最高住用地積比率（Floor Area Ratio, FAR）的條件通常取決於當地政府或規劃機構的規定，這些規定通常基於以下因素：

城市規劃：城市規劃部門會根據城市發展的需要和願景來設定FAR。例如，為了控制城市密度，防止過度開發，或者為了促進城市更新和再開發，可能會設定FAR上限。
土地使用分區：不同的土地使用分區可能有不同的FAR限制。例如，商業區可能允許更高的FAR，而住宅區可能會限制FAR以保持居住環境的舒適度。
基礎設施承載能力：FAR的設定也會考慮到當地基礎設施的承載能力，如交通、水電供應等。過高的FAR可能會超過基礎設施的負荷，導致服務質量下降。
環境因素：為了保護自然景觀、生態系統或歷史遺址，可能會限制某些地區的FAR。
社會經濟因素：FAR的設定也可能考慮到社會經濟因素，如住房需求、經濟發展目標等。
建築規範：建築規範可能會對建築物的高度、寬度和深度等提出要求，這些規範也會間接影響FAR的設定。
公共設施：如果一個地區缺乏公共設施（如學校、醫院、公園等），可能會限制FAR以減輕對這些設施的壓力。
歷史保護：在歷史街區或保護區，FAR可能會受到限制，以保護該地區的歷史特徵和建築風格。

在某些情況下，開發商或土地所有者可能能夠通過申請特殊許可或參與城市更新計劃等方式來獲得更高的FAR。這種情況下，他們可能需要提供額外的公共利益，如增加公共空間、提供經濟適用房或進行環境改善等。

總之，最高住用地積比率的訂定是一個複雜的過程，需要考慮多方面的因素。這些因素會因地區而異，因此最好查詢當地政府或規劃機構的相關規定以獲得最準確的信息。